Hace tres semanas, Carlos me llamó desesperado. Había heredado un piso en Arganzuela y creía que valía 280.000 euros. El mercado le decía otra cosa. Tras quince años sin mirar precios, su estimación estaba desfasada en 40.000 euros. Su caso refleja lo que veo constantemente: el mercado inmobiliario madrileño se ha transformado a una velocidad que deja obsoletas las referencias de hace apenas dos años.
El precio medio de la vivienda en Madrid alcanza los 5.069 €/m² en febrero de 2026, según los datos más recientes del mercado. Pero este dato esconde realidades muy diferentes según busque piso o casa, según el distrito, según la calle concreta. Mi objetivo aquí es ayudarle a navegar estas cifras con criterio, evitando los errores que cometen ocho de cada diez compradores o vendedores que analizo.
El mercado madrileño en 60 segundos
- Precio medio vivienda: 5.069 €/m² (pisos 5.021 €, casas 4.547 €)
- Subida acumulada en 5 años: +34,8% en pisos
- Volumen nacional récord: 700.000 operaciones en 2025
- Zonas con mayor tensión: Salamanca, Chamberí, Centro
En este análisis
Precio de la vivienda en Madrid en 2026: la foto actual
Voy a ser directo: si alguien le dice un precio «medio» de Madrid sin distinguir tipología, desconfíe. Los datos que manejo muestran dos mercados completamente diferentes conviviendo en la misma ciudad.
5.069 €/m²
Precio medio de la vivienda en Madrid (febrero 2026)
La estadística del primer trimestre 2025 del Colegio de Registradores situaba Madrid capital en 4.716 €/m². Nueve meses después, los datos de febrero 2026 reflejan ya 5.069 €/m². La aceleración es evidente.
Pero aquí viene lo que muchos artículos omiten: la diferencia entre pisos y casas supera los 470 euros por metro cuadrado. Y eso cambia completamente cualquier cálculo que usted haga.
| Tipología | Precio €/m² | Evolución 5 años |
|---|---|---|
| Pisos | 5.021 €/m² | +34,8% |
| Casas | 4.547 €/m² | Inferior |
Fíjese en ese +34,8% de los pisos en cinco años. Significa que un piso que valía 300.000 euros en 2021 ahora supera los 400.000 euros. No es teoría. Es matemática pura.
Mi advertencia aquí: no extrapole automáticamente. Estos son promedios. He visto pisos en Lavapiés subir un 45% y otros en Moratalaz estancarse. La media oculta dispersiones brutales.
Evolución de precios: del boom a las tensiones actuales
Si quiere entender hacia dónde va el mercado, primero tiene que entender de dónde viene. Y la historia reciente de Madrid es la de una escalada sin frenos reales.
Según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, la vivienda nueva mostró un avance del 11% interanual en el segundo semestre de 2024, la mayor alza desde 2007. El mismo informe estima una sobrevaloración de entre el 1,1% y el 8,5% respecto al precio de equilibrio.
¿Qué significa esto en la práctica? Que los precios podrían estar algo inflados. Pero el Banco no dice que vayan a caer. Solo que están tensos.
Lo que explica las tensiones actuales: Madrid concentra tres factores simultáneos: demanda muy superior a la oferta de vivienda disponible, tipos de interés que aunque han bajado siguen siendo relevantes, y una producción de obra nueva que no cubre ni la mitad de la demanda estimada.
En el seguimiento de transacciones, constato que el tiempo medio de venta se ha acortado. Los pisos bien situados y bien valorados desaparecen en semanas. Los que llevan meses suelen tener un problema de precio o de estado.
Para saber si el precio que le piden es coherente, necesita conocer primero el valor real de mercado. Si todavía no tiene claro cómo valorar un inmueble correctamente, es el primer paso antes de cualquier negociación.
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Valoración inicial de la propiedad -
Ajuste de precio según respuesta del mercado -
Primeras visitas cualificadas -
Negociación y acuerdo de venta -
Firma ante notario
Esta es la cronología que observo en operaciones normales. Las ventas express existen, pero son la excepción. No base sus planes en ellas.
RealAdvisor: valoración instantánea con IA para conocer el precio real
El problema que veo repetirse es siempre el mismo: propietarios que fijan un precio basándose en lo que pagaron, en lo que creen que vale, o en lo que el vecino vendió hace dos años. Ninguna de esas referencias funciona en un mercado que se mueve al ritmo actual.
RealAdvisor ofrece una solución específica a este problema: una valoración gratuita basada en inteligencia artificial que analiza datos reales de transacciones en Madrid. No es una estimación genérica. Es un cálculo que tiene en cuenta la evolución de precios en su calle concreta.
Cómo funciona la valoración con IA de RealAdvisor: El sistema cruza los datos de transacciones recientes, la evolución histórica de precios en la zona y las características específicas del inmueble. El resultado llega en 3 minutos y cubre más de 75 calles de Madrid con información granular de precios por metro cuadrado.
La diferencia respecto a otros sistemas está en la profundidad de datos. Mientras la mayoría de herramientas trabajan con medias por distrito, RealAdvisor dispone de información por calle. Eso significa que distingue entre la Gran Vía y una calle secundaria de Malasaña, aunque ambas estén en Centro.
El funcionamiento es directo:
- Accede a la herramienta de valoración gratuita
- Introduce los datos básicos de la propiedad (ubicación, superficie, características)
- La inteligencia artificial analiza datos del mercado y transacciones recientes
- Recibe la valoración instantánea en 3 minutos
La evolución de precios que muestra RealAdvisor incluye datos a 3, 6 y 12 meses, además del histórico a 5 años. Ese +34,8% de subida en pisos no es un dato abstracto: puede verlo aplicado a su barrio específico.
Mi recomendación: antes de poner cualquier precio de venta o de hacer cualquier oferta de compra, tenga una referencia objetiva. Las sensaciones no funcionan en este mercado.
Zonas con mayores tensiones de precio en Madrid
No todas las zonas de Madrid se comportan igual. Y aquí es donde los promedios engañan más.
Los datos que manejo muestran una Madrid a varias velocidades. Las zonas prime (Salamanca, Chamberí, Retiro) mantienen precios que superan los 6.000 €/m² con holgura. Son mercados donde la demanda internacional pesa y donde el stock disponible es mínimo.
Pero la tensión real está en otro sitio. Está en distritos como Tetuán, Carabanchel o Usera, donde la demanda de primera vivienda y de inversión para alquiler compiten por un parque inmobiliario limitado. Ahí es donde se producen las subidas más agresivas en términos porcentuales.
Cuidado con las medias: lo que esconden los datos por distrito: Un precio medio de 4.500 €/m² en un distrito puede significar pisos a 3.800 € junto a otros a 5.200 €. La dispersión dentro de cada zona es enorme. Una calle de diferencia puede suponer 500 €/m² arriba o abajo.
Según la estadística 2025 del Colegio de Registradores, España cerró el año con 700.000 operaciones de compraventa y un precio nacional de 2.284 €/m². Madrid duplica esa media nacional. Eso da la medida de la presión específica que soporta el mercado madrileño.
La Ley de Vivienda permite declarar zonas de mercado residencial tensionado durante tres años prorrogables. La Comunidad de Madrid no ha activado esta declaración, lo que significa que las limitaciones de alquiler específicas no aplican actualmente. Pero la tensión de mercado existe independientemente del marco regulatorio.
En mi experiencia analizando el mercado madrileño, el error más frecuente es confundir el precio de salida de los anuncios con el precio final de cierre. En zonas como Salamanca o Chamberí, esta diferencia puede superar el 10%. Este patrón es especialmente marcado en propiedades que llevan más de 3 meses en el mercado.
Sus preguntas sobre el mercado inmobiliario madrileño
¿Es buen momento para comprar vivienda en Madrid en 2026?
Depende de su situación específica. Los precios están en máximos históricos, pero la tendencia sigue siendo alcista. Si tiene la entrada y la hipoteca asegurada, esperar no garantiza precios mejores. Mi recomendación: decida en función de sus necesidades reales, no de predicciones sobre el mercado.
¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa además del precio?
Los gastos asociados (ITP, notaría, registro, gestoría) suponen entre el 10% y el 12% del precio de compra en segunda mano. En obra nueva, el IVA del 10% sustituye al ITP. Tenga en cuenta estos gastos al calcular su presupuesto real.
¿Cómo sé si me están pidiendo demasiado por un piso?
Compare con transacciones reales, no con otros anuncios. Los precios de oferta suelen estar inflados un 8-12% respecto al precio de cierre. Use herramientas de valoración objetivas como RealAdvisor para tener una referencia basada en datos reales de mercado.
¿Qué zonas de Madrid tienen más potencial de revalorización?
Los distritos con mayor recorrido son aquellos donde el precio actual está por debajo de la media pero la demanda crece: Usera, Villaverde, Puente de Vallecas. Son zonas con margen de subida si la mejora de transporte e infraestructuras continúa. Pero toda inversión tiene riesgo.
La próxima decisión que tome
El mercado inmobiliario madrileño no va a simplificarse. Los 5.069 €/m² de media son un dato de partida, no una respuesta a su situación concreta.
Antes de comprar o vender en Madrid
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Obtenga una valoración objetiva de su propiedad o de la que le interesa
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Compare precios de transacciones reales, no de anuncios
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Analice la evolución histórica de precios en la calle concreta
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Calcule todos los gastos asociados (10-12% adicional)
La diferencia entre una buena operación y un error de decenas de miles de euros está en la información de partida. ¿Tiene ya la suya?
El caso de Carlos: cuando las expectativas no cuadran
Acompañé a Carlos en la valoración de su piso heredado en Arganzuela. Llevaba 15 años sin mirar el mercado. Su estimación: 280.000 euros. La valoración objetiva: 320.000 euros. Una diferencia de 40.000 euros que habría dejado sobre la mesa si hubiera aceptado la primera oferta que le llegó. Ajustamos expectativas, y el piso se vendió en 6 semanas al precio correcto.
Consideraciones sobre los datos de precios: Los precios indicados son medias estadísticas que pueden variar según el estado, antigüedad y características de cada inmueble. Las tendencias históricas no garantizan comportamientos futuros del mercado. Cada operación requiere un análisis individualizado. Consulte con un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado o tasador oficial para decisiones vinculantes.